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这份房屋买卖合同,购房人有权解除

时间:2021-05-20 03:49 热门关注: 刘某 房屋出卖 解除条件来源:网络作者: 点击:

原标题:这份房屋买卖合同,购房人有权解除

近日,河南省新乡市一件颇为波折的房屋买卖合同纠纷案尘埃落定。被两级法院判决败诉的购房人,在申请检察机关监督后,最终卸下了压在心口的沉重包袱。

纠纷

房屋买卖双方互相起诉

事情起因要从十年前说起。

2011年9月21日,河南省新乡市某置业公司以出让方式取得了卫辉市健康路东段南侧一处国有土地的使用权,用于建设豫商时代广场项目,并取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证,又于2013年4月25日取得商品房预(销)售许可证。其中,该项目5号楼于2014年12月竣工,经有关部门验收合格。

2014年,卫辉市市民刘某与新乡某置业公司口头约定,购买其开发的豫商时代广场5号两套商品房,总价款为219.4万元。2014年底至2015年2月8日,刘某向新乡某置业公司陆续支付购房款70.4万元。之后,由于资金不足,刘某向新乡某置业公司提交了一份延期申请,双方约定剩余房款149万元于2015年5月30日之前全部付清,如逾期未交,延期付款按日计算,每日扣除欠款3‰作为违约金。之后,刘某未按约定的期限支付剩余的149万元房款,新乡某置业公司也未向刘某交付房屋。

2018年7月,刘某将新乡某置业公司起诉至法院,请求解除双方之间的房屋买卖合同关系,新乡某置业公司退还其已支付的70.4万元购房款,并赔偿因延期交付房给其造成的损失。

新乡某置业公司认为刘某未按期交付剩余的房款已经违约,反而将自己告上法庭实在委屈,遂向法院提出反诉,请求判决刘某向其支付剩余的149万元房款,并从逾期支付房款之日起,按日3‰向新乡某置业公司偿付逾期付款违约金。

一审

购房人逾期未交房款,承担违约责任

卫辉市法院经审理认为,双方达成买卖商品房合意,确定了商品房的位置、面积、价款和付款时间等内容,该事实有新乡某置业公司出具的购房款收据、刘某出具的延期付款申请及双方陈述为据,双方虽未签订商品房买卖合同,但双方达成的协议内容具备了商品房买卖合同的主要内容并已支付部分购房款,应认定双方房屋买卖合同成立。

法院认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力,双方均应全面履行合同。刘某主张,其于2015年2月8日向新乡某置业公司交付70.4万元购房款时,新乡某置业公司承诺立即向其交付房屋,但没有相应证据佐证,不予采信;因双方没有明确约定交房时间,且刘某尚未交付剩余房款149万元,故刘某主张新乡某置业公司逾期交房,证据不足,不予认定。

另外,刘某主张其所购房屋后面有一座小白楼,新乡某置业公司在沙盘宣传中未予标示,由于这座小白楼,所购房屋失去了新乡某置业公司所宣传的商业价值,构成虚假宣传。法院认为,刘某购买房屋时其所购房屋已经建成,刘某明知该小白楼存在,故其主张新乡某置业公司虚假宣传不成立;刘某主张其所购楼房超容积率建设、系违法建筑、不能办理房屋产权证书等证据不足,不予采信,刘某要求解除合同,没有法律依据,不予支持;刘某未按约定的期限向新乡某置业公司支付购房款,构成违约,新乡某置业公司反诉要求刘某支付剩余149万元购房款,有刘某出具的延期申请为据,证据充分,予以支持。

关于违约金部分,法院认为,新乡某置业公司反诉要求刘某按照日3‰支付违约金,标准过高,应以超过造成损失的30%为标准适当减少,新乡某置业公司的损失参照中国人民银行同期贷款利率确定,即违约金应按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。

据此,卫辉市法院于2019年2月21日作出民事判决,判决刘某于判决生效后十日内支付新乡某置业公司购房款149万元,并自2015年2月17日起以30万元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付违约金至该款项付清之日止;自2015年5月31日起以119万元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付违约金至该款项付清之日止。驳回刘某的诉讼请求和新乡某置业公司的其他反诉请求。

二审

购房人举证不能,维持原判决

刘某不服一审判决,向新乡市中级法院提起上诉,请求依法撤销卫辉市法院的一审判决,改判支持其诉讼请求并驳回新乡某置业公司的反诉请求。

“双方形成的是商品房买卖预约合同,,而非正式的商品房买卖合同。双方没有签订书面合同,且就商品房合同必备条款未达成协议。”刘某在上诉理由中还提到,新乡某置业公司违反规划规定,擅自提高容积率,造成整个项目楼盘无法竣工验收备案,导致无法办理产权证书,在此情况下要求其支付购房款,违背了交易的公平原则。新乡某置业公司未能履行其宣传内容,不能拆除堵在案涉商品房出口的建筑(小白楼),造成该商品房无法出租,失去商业用途,进而导致无法实现合同目的。据此,刘某认为自己有权要求解除双方达成的预约合同。

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|  2021-05-20发布  |   次关注    收藏

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